L'état des lieux n'a de valeur que par la comparaison entre l'entrée et la sortie. Tout l'enjeu est donc de produire deux documents réellement comparables, et de savoir ce qui, à la sortie, relève de la vétusté plutôt que d'une dégradation.
Ce que dit la loi
L'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (entré en vigueur le 1ᵉʳ juin 2016). Les principes :
- l'état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie, de manière contradictoire (en présence des deux parties ou de leurs représentants) ;
- il peut prendre la forme d'un document unique ou de documents séparés de présentation similaire ;
- il est remis sur papier ou support électronique à chaque partie au moment de la signature ;
- il doit permettre de comparer l'état du logement entre l'entrée et la sortie.
Le rôle décisif de la vétusté
À la sortie, toute différence avec l'entrée n'est pas à la charge du locataire. La vétusté — définie à l'article 7 de la loi de 1989 comme l'état d'usure résultant du temps ou de l'usage normal — n'est pas imputable au locataire. On ne peut donc pas lui facturer le vieillissement normal d'une peinture, d'un revêtement ou d'un équipement.
Pour objectiver ce partage, les parties peuvent convenir, dès la signature, d'appliquer une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location. Elle fixe, par type d'élément, une durée de vie et un abattement annuel, ce qui réduit les litiges au moment du décompte.
La conséquence d'un état des lieux manquant
Ne pas établir d'état des lieux d'entrée n'est pas neutre : l'article 1731 du Code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état. À la sortie, c'est à lui qu'il reviendrait de prouver le contraire — une situation défavorable, mais aussi source d'incertitude pour le bailleur. Établir l'état des lieux d'entrée protège, en réalité, les deux parties.
En pratique
La fiabilité d'un état des lieux tient à deux choses : une structure identique entre l'entrée et la sortie, et une prise en compte explicite de la vétusté. Quand l'entrée et la sortie reposent sur le même modèle, la comparaison est immédiate et les retenues éventuelles sont justifiables, pièce par pièce.
Sources
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté) — Légifrance
- État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation — service-public.fr
À jour au 1ᵉʳ juin 2026. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique.